Pengusiran Komersial untuk Kelewatan Sewa

Jika anda mempunyai penyewa menyewa ruang komersial daripada anda yang tidak membayar sewa mereka, atau yang telah melanggar syarat perjanjian pajakan mereka, anda mungkin ingin mempertimbangkan untuk mengusir mereka. Pengusiran harus dilihat sebagai langkah menengah untuk diambil selepas usaha lain yang munasabah telah dibuat untuk menyelesaikan masalah dengan penyewa.

Pengusiran untuk Bayaran Tanpa Bayaran Haruskah Menjadi Keputusan Perniagaan

Semua pemilik perniagaan boleh mengalami masalah aliran tunai dari semasa ke semasa, tetapi jika penyewa anda sama sekali tidak dapat membayar sewa, atau tidak mahu bekerja dengan anda untuk mendapatkan bayaran sewaan semasa, anda tidak boleh mengubah kunci di pintu mereka dan memegang tebusan perniagaan mereka - anda mesti melalui langkah-langkah tertentu untuk memindahkan mereka secara sah.

Sebelum anda memutuskan untuk mengusir penyewa anda, pertimbangkan aspek perniagaan. Berapa lamakah ia akan membawa anda untuk memajak harta itu lagi? Adakah anda perlu membuat banyak wang untuk pembaikan? Adakah penyewa mengalami masalah kewangan yang tidak seberapa atau tidak mungkin untuk mendapatkan dan tinggal semasa sewa mereka? Adakah anda perlu pergi ke mahkamah?

Setelah anda memutuskan pilihan yang tepat adalah untuk mengusir penyewa, semakin cepat anda memulakan proses, semakin baik. Setiap hari anda tidak dapat menyewa ruang semula adalah hari yang lain anda kehilangan wang di atas harta itu dan satu lagi malam tidur yang hilang bimbang tentang perkara-perkara.

Anda Mungkin Perlu Peguam

Untuk mengusir penyewa komersial kerana tidak membayar sewa mereka, anda perlu mengenali undang-undang atau menyewa seorang peguam untuk membantu anda memfailkan perintah pengusiran. Bagaimana anda meneruskan juga boleh dipengaruhi oleh sama ada perniagaan itu adalah sebuah syarikat, perkongsian, atau pajakan secara peribadi dijamin oleh pemilik perniagaan.

Peguam yang anda sewa hendaklah secara aktif mengamalkan undang-undang perniagaan dan sebaik-baiknya hendaklah pakar dalam komersial urusniaga perniagaan. Bentuk, undang-undang, dan proses untuk mengusir penyewa kediaman tidak sama dengan mereka untuk mengusir penyewa komersial.

Sesetengah peguam mengenakan bayaran rata, yang lain adalah kadar setiap jam, tetapi kebanyakannya akan membebankan anda untuk kos mahkamah, yuran pemfailan, dan bahkan masa yang anda belanjakan di telefon dengan kos pengacara dan kos penghantaran dan dokumen. Untuk mengelakkan kos tersembunyi pastikan anda bertanya tentang semua yuran yang mungkin anda tanggung sebelum anda mengekalkan peguam.

Merancang penyewa komersial memerlukan masa dan sering mahal. Anda akan mempunyai masa yang lebih mudah membuktikan penyewa tertunggak (berhutang wang anda) daripada anda akan untuk beberapa pelanggaran perjanjian pajakan yang lain. Tetapi dalam semua kes, apabila mengusir penyewa, beban bukti adalah untuk anda menunjukkan bahawa anda hanya menyebabkan penyewa penyewa.

Sesetengah hak penyewa khas yang disediakan oleh undang-undang untuk penyewa kediaman tidak dilanjutkan kepada penyewa komersial. Penyewa perniagaan jauh lebih terdedah kepada penyalahgunaan tuan rumah daripada penyewa kediaman, tetapi ini tidak bermakna sebagai pemilik harta anda boleh melanggar undang-undang di negara anda.

Jika Penyewa Anda Telah Muflis Kebankrapan

Walaupun undang-undang kebangkrutan komersil persekutuan diubah pada tahun 2005 untuk memihak kepada tuan tanah, undang-undang negeri individu mungkin masih memberi kesan menggugurkan penyewa komersial untuk tidak membayar sewa.

Sekiranya penyewa telah memfailkan kebankrapan sebelum tuan rumah cuba mengusir kegagalan untuk membayar sewa, penginapan tetap yang memihak kepada penyewa akan menghalang tuan rumah daripada memberi penyewa notis penamatan atau dari memulakan proses pengusiran.

Walau bagaimanapun, tuan tanah masih boleh meneruskan pengusiran itu dengan meminta mahkamah kebangkrutan persekutuan untuk mengangkat penginapan. Dalam kebanyakan kes, hakim akan mengangkat penginapan kerana perjanjian sewa tidak mempunyai kesan ke atas nilai harta penyewa itu.

Sekiranya penyewa memfailkan kebankrapan selepas proses pengusiran bermula, pihak berkuasa persekutuan dengan pihak tuan tanah. Walau bagaimanapun, segelintir negeri membenarkan penyewa 30 hari dari penghakiman pengusiran untuk menyembuhkan hutang itu.

Mengosongkan penyewa yang telah memfailkan kebangkrutan, atau yang memfailkan kebankrapan setelah proses pengusiran telah mulai rumit. Sesetengah undang-undang membolehkan penyewa komersial menghentikan proses penggusuran apabila mahkamah kebankrapan terlibat, dan dalam kes sedemikian, ia hampir selalu terbaik untuk menyewa seorang peguam.

Langkah-langkah Terlibat dalam Mengharapkan Tanpa Bayaran Sewa

Berikan Notis Lalai: Walaupun pajakan anda tidak mengharuskan anda berbuat demikian, selalu menghantar penyewa notis lalai (Notice of Eviction) yang menunjukkan bahawa sewa telah jatuh tempo dan anda akan meneruskan pengusiran jika sewa tidak dibayar sepenuhnya dalam jangka waktu tertentu (ini mungkin tempoh masa seperti yang dinyatakan dalam perjanjian pajakan atau tarikh yang lebih lama anda memilih untuk menetapkan untuk memberi lebih banyak masa kepada penyewa untuk membayar.)

Jangan Terima Pembayaran Separa: Menurut peguam undang-undang perniagaan Minnesota, Jacob C. Hendricks, dan Jon L. Farnsworth, "Tuan-tuan tanah secara tidak sengaja boleh memaafkan pelanggaran dan dihalang daripada mengusir penyewa jika pembayaran separa sewa diterima. Begitu juga, tuan tanah yang menerima kunci penyewa sebelum hingga penamatan pajakan dan tanpa apa-apa perjanjian bertulis lain boleh dihalang daripada mengutip sewa masa depan daripada penyewa."

Mulakan Proses Mahkamah: Apabila tarikh yang anda berikan kepada penyewa anda untuk membayar sepenuhnya telah berlalu, peguam anda akan menyampaikan kepada penyewa dengan notis pengusiran rasmi dan memfailkan dengan mahkamah untuk menjadualkan pendengaran pengusiran.

Seorang hakim boleh memerintah bahawa penyewa harus mengosongkan harta tersebut dengan segera, atau mungkin memberi mereka beberapa hari. Seorang hakim juga akan memerintah dan memberi penyewa pilihan untuk membayar hutang sewa dari waktu ke waktu. Penyewa juga boleh dipertanggungjawabkan secara finansial untuk kerugian sewa masa depan sehingga harta itu disewa lagi.

Dalam semua kes apabila anda menghadapi mengusir penyewa yang tidak baik untuk tidak membayar sewa, adalah bijak untuk mempertimbangkan kemungkinan penyewa terperangkap dalam sewa mereka. Jika anda fikir penyewa boleh bekerja dengan mereka. Jika anda tidak pasti, tidak mampu atau sanggup mengambil risiko itu, mulakan proses pengusiran segera.Anda akan membuat kebaikan sendiri, dan penyewa kerana lebih cepat anda boleh menyewa harta itu kepada orang lain, anda memperoleh wang, dan penyewa akan bertanggungjawab untuk kurang "kehilangan sewa masa depan."